在我国，房屋所有权与土地使用权是分离的，严格来说，房屋所有权是没有期限的、永久的，而土地使用权却是有年限的。原《物权法》149条：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。《民法典》359条：住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。

(相关资料图)

法妞网友咨询：

关于住宅建设用地使用权的自动续期有何规定？

刘瑞凤律师解答：

《民法典》该规定属于强行性规范，不允许当事人通过出让合同予以排除，也不允许政府单方面地制定相关的规范性文件予以排除。就目前法律规定而言，住宅建设用地使用权续期的无须土地使用权人申请，有利于降低行政成本，也可以免除权利人申请续期的繁杂手续，减轻了土地使用权人的负担。

《民法典》第359条中的“自动续期”就是“无期限限制”“永久续期”。同时，为了继续保持土地使用权和土地所有权分离的中国特色，应当认为，无期限限制的住宅建设用地使用权可以消灭。

刘瑞凤律师补充：

房屋产权是由房屋所有权和土地使用权两部分组成，房屋所有权的期限为永久，而土地使用权根据有关法规，住宅用地是70年，非住宅用地则是40年至50年不等。“自动续期”指的是住宅建设用地使用权的续期不需要当事人向相关政府部门申请、批准，就可以自动延长。但值得注意的是，第三百五十九条第二款的规定表明：非住宅建设用地的商住、商铺、工业用房等并不能自动续期，仍需依照相关法律规定办理。

房产是居民最重要的资产，自动续期体现了对居民财产权的保护，其意义不仅在于明确权益，更在于稳定长远预期。从民生角度考虑，续期费用不会是一笔很大的费用。第三百五十九条对于是否需要支付住宅建设用地使用权续期费用的问题，做出了原则性的规定，其中“或者减免”提供了续期费用的一种可能性，更为具体的措施则仍有待相应的法律行政法规进行进一步明确。